Zagadnienia wprowadzające

Dotychczas problematyka prawna zarządzania nieruchomościami była raczej analizowana w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność lub współwłasność osób fizycznych lub też wspólnot mieszkaniowych. Zarządzanie nieruchomościami przez spółdzielnie mieszkaniowe traktowano odrębnie, uzasadniając to specyfiką działania tych podmiotów i szczególnymi regulacjami prawnymi. Rozważania w tym zakresie ograniczano do wykładni przepisów prawa spółdzielczego i przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (zwana dalej u.s.m.).

Tymczasem daleko idące zmiany dokonane ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw (zwana dalej ustawą nowelizującą u.s.m.), spowodowały konieczność odmiennego spojrzenia na dotychczasowe funkcje spółdzielni mieszkaniowych, także w stosunku do zarządzanych przez nie nieruchomości. Wprawdzie przepisy ustawy nowelizującej zostały poddane surowej ocenie Trybunału Konstytucyjnego, orzecznictwo TK nie podważyło jednak podstawowych kierunków zmian legislacyjnych.

Celem referatu jest analiza prawna zmian w przepisach regulujących działanie spółdzielni mieszkaniowej z punktu widzenia kształtowania się nowego modelu zarządzania nieruchomościami "spółdzielczymi". Jak się również wydaje, przyjęty przez ustawodawcę kierunek zmian — w dłuższej perspektywie — spowoduje konieczność wypracowania nowego modelu spółdzielni mieszkaniowej.

Uwzględniając nie tylko doktrynalne, ale przede wszystkim praktyczne aspekty problemu, uwaga zostanie skoncentrowana na dwóch najistotniejszych i najbardziej aktualnych wyrokach Trybunału Konstytucyjnego, a mianowicie wyroku z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08) i wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07). Ponadto w uzasadnieniu przytoczone zostanie najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego odnoszące się do analizowanej problematyki.

Wyjaśnienie podstawowych kategorii prawnych

Dla przejrzystości dalszych wywodów konieczne jest wyjaśnienie podstawowych pojęć, które w języku prawniczym mogą mieć konotacje szczególne. Z pewnością do takich pojęć zaliczyć należy "zarządzanie". Wymaga zaznaczenia, ze pojęcie zarządzania częściej definiowane jest w kategoriach pozaprawnych. W tym ujęciu "zarządzanie" rozumiane jest jako działalność nakierowana na przetrwanie i rozwój jednostki gospodarczej, a także rozwój drogi najmniej ryzykownej w rozwiązywaniu problemów współdziałania, partnerstwa oraz walki przy uwzględnianiu aspektów długookresowych, a także usytuowania przedmiotu zarządzania w otoczeniu rynkowym . W ujęciu funkcjonalnym jest to proces ciągły, o charakterze sprawczym, obejmującym planowanie, organizowanie, motywowanie i kontrolowanie.

Już te dwie definicje wskazują jak skomplikowane jest ujęcie owego "zarządzania" (ewentualnie procesu zarządzania) w kategoriach prawnych. Wymaga podkreślenia, że z prawnego punktu widzenia częściej będziemy posługiwali się pojęciem zarządu aniżeli zarządzania. Samo jednak pojęcie zarządu ma różne konotacje prawne. W doktrynie prawniczej pojęcia zarządu używa się zarówno na określenie ogółu czynności składających się na administrowanie rzeczą lub majątkiem, ale także dla oznaczenia formy organizacyjnej sprawowania władzy wykonawczej (np. zarząd spółki akcyjnej czy z ograniczoną odpowiedzialnością). Zarząd obejmuje z reguły dokonywanie czynności dla innej osoby i na jej rzecz. Zarząd będzie odgrywał szczególną rolę w przypadku wykonywania współwłasności rzeczą wspólną. W takim kontekście przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumieć będziemy podejmowanie wszelkich decyzji, ale także dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących wspólnego prawa koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy (w tym oczywiście nieruchomości), jak również w sytuacjach nietypowych (np. przywrócenie prawa w drodze powództwa sądowego) . Do czynności zarządu zalicza się zarówno czynności faktyczne, jak i prawne. Spośród tych ostatnich wyszczególnić należy także czynności procesowe. Należy zauważyć, że zarządem określa się działanie w sferze prawnej innej osoby przez podmiot do tego upoważniony. Mogą to być jednak również działania podejmowane w sferze własnej podmiotu dokonującego danej czynności.

Pojęcie zarządu pojawia się także w orzecznictwie Sądu Najwyższego. tak w uchwale z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93 SN definiuje zarząd jako całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą majątku bezpośrednio lub pośrednio przez osiągnięty skutek gospodarczy.

<< | [1] 2 3 4 | > | >>
1 do 1 | razem: 6

Wydawnictwo DOM: redakcja "DS"
00-345 Warszawa, ul. Drewniana 5
tel. (022) 620 53 28
faks (022) 652 21 09
redakcja@domyspoldzielcze.pl

Zaprenumeruj!

Kolporter S. A.
25-659 Kielce, ul. Strycharska 6
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje: Sekcja Dystrybucji Działu Administracji Wydawnictw
05-080 Izabelin Mościska, ul. Bakaliowa 3
tel. (022) 355 05 65 (66)
faks (022) 355 05 67 (68)
prasowa.ec@kolporter.com.pl

Garmond Press S. A.
31-034 Kraków, ul. Lubicz 3
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje:
Biuro Handlowe w Warszawie
01-106 Warszawa, ul. Nakielska 3
tel. /faks (022) 836 69 21
prenwarszawa@garmond.com.pl

Urzędy Pocztowe w całym kraju, (także bezpośrednio u listonoszy), właściwe dla miejsca zamieszkania prenumeratora.

---

W numerze także:

• Metody i terminy inwentaryzowania składników majątkowych
• Wybrane typowe węzłowe wskaźniki finansowe postulowane do wykorzystania w toku lustracji
• Spółdzielnia socjalna