Sople, luźny tynk i zapchane rynny – prace wysokościowe w budynku wielorodzinnym

Większość zadań w spółdzielni czy wspólnocie da się zaplanować z rocznym wyprzedzeniem. Wymiana wodomierzy, malowanie klatki, przegląd instalacji gazowej. Problem zaczyna się przy pracach, które pojawiają się nagle i wysoko: kawałek tynku odchodzi od ściany szczytowej, po nocnej odwilży nad wejściem wiszą sople, wichura zerwała obróbkę blacharską, a z gzymsu na dwunastym piętrze coś spadło na parking.

Wtedy okazuje się, że konserwator z drabiną nie ma jak tam wejść, ekipa remontowa mówi o rusztowaniu i dwóch tygodniach, a odpowiedzialność za to, co się w międzyczasie stanie, spoczywa na zarządcy. Ten tekst porządkuje temat: co mówią przepisy, jakie prace realnie wykonuje się na linach i o co pytać w ofercie.

Za co odpowiada zarządca budynku?

Za bezpieczne użytkowanie obiektu, w tym za usuwanie sopli, nawisów śnieżnych i skutków wichury. Odpowiedzialność jest zarówno karna, jak i cywilna.

Punktem wyjścia jest Prawo budowlane. Zgodnie z art. 61 pkt 2 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt. Ten przepis obejmuje między innymi intensywne opady śniegu, oblodzenie i silny wiatr. W praktyce oznacza to obowiązek usuwania nawisów śnieżnych i sopli oraz reagowania na uszkodzenia po wichurze.

To nie jest przepis bez zębów. Za niedopełnienie obowiązków z art. 61 ustawa przewiduje odpowiedzialność karną, z grzywną, ograniczeniem wolności albo pozbawieniem wolności do roku. Niezależnie od tego pozostaje odpowiedzialność cywilna wobec osoby, która ucierpiała, obejmująca koszty leczenia, zadośćuczynienie, a w cięższych przypadkach rentę. Jeśli nadzór budowlany stwierdzi, że obiekt zagraża życiu lub zdrowiu, może w drodze decyzji nakazać usunięcie nieprawidłowości.

Do tego dochodzi art. 62, czyli obowiązek okresowych kontroli stanu technicznego. Co najmniej raz w roku sprawdza się elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, a co najmniej raz na pięć lat wykonuje się szerszą kontrolę stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, obejmującą także estetykę obiektu i jego otoczenia.

Wniosek dla zarządcy jest prosty: przegląd i tak trzeba wykonać, więc warto go potraktować jako narzędzie planowania, a nie papier do teczki. Elewacja, obróbki, gzymsy, kominy i rynny są dokładnie tymi elementami, których stan przekłada się później na zdarzenia z gatunku „coś spadło”.

Jakie prace wysokościowe zdarzają się na blokach?

Poniższa lista pokrywa większość zgłoszeń, jakie trafiają do administracji.

• Interwencje sezonowe. Usuwanie sopli i nawisów śnieżnych, odśnieżanie dachów płaskich przy dużym obciążeniu śniegiem, udrażnianie wpustów dachowych po roztopach.

• Bezpieczeństwo elewacji. Zbijanie luźnych tynków i odspojonych fragmentów okładzin, demontaż niestabilnych elementów, zabezpieczenie miejsca do czasu naprawy. Po wichurze dochodzi mocowanie lub zdejmowanie zerwanych obróbek blacharskich, opierzeń i elementów attyki.

• Odprowadzanie wody. Czyszczenie rynien i rur spustowych, usuwanie gniazd i roślinności z zakamarków dachu, sprawdzenie drożności wpustów. To najczęstsza przyczyna zawilgoceń ścian szczytowych i mieszkań na ostatniej kondygnacji, a jednocześnie najtańsza do usunięcia.

• Drobne naprawy dachu. Uszczelnianie przecieków, wymiana pojedynczych dachówek, naprawa kominków wentylacyjnych, wymiana źródeł światła w oprawach zamontowanych wysoko.

• Montaże techniczne. Kamery, czujniki, anteny, kolce przeciw ptakom, uchwyty, tabliczki i numeracja na wysokości. Także wiercenie, klejenie i skręcanie na elewacji.

• Roślinność. Usuwanie bluszczu i samosiejek wrastających w spoiny i obróbki. Wygląda malowniczo, dopóki nie rozsadzi warstwy elewacyjnej.

• Inspekcje. Oględziny elewacji, komina, dachu lub attyki z dokumentacją zdjęciową, jako materiał do decyzji remontowej.

Przy inspekcjach warto rozróżnić dwie rzeczy. Oględziny wykonane z bliska przez ekipę dostarczają zdjęć i opisu stanu. Ocena techniczna czy ekspertyza wymaga natomiast osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Jedno nie zastępuje drugiego, ale dobre zdjęcia z bliska bardzo ułatwiają pracę rzeczoznawcy.

Czy konserwator może sam strącić sopel?

Nie powinien. Już praca na wysokości jednego metra podlega osobnym wymaganiom, a ryzyko zostaje wtedy po stronie spółdzielni.

Kusi, żeby drobne zadanie zlecić własnemu konserwatorowi. Warto znać granicę.

Pracą na wysokości w rozumieniu przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy jest praca wykonywana na powierzchni znajdującej się co najmniej 1,0 metra nad poziomem podłogi lub ziemi. Nie liczy się jako taka powierzchnia osłonięta ze wszystkich stron ścianami lub balustradami o wysokości co najmniej 1,5 metra.

Innymi słowy, granica zaczyna się bardzo nisko, a wszystko powyżej wiąże się z konkretnymi wymaganiami: badania lekarskie dopuszczające do pracy na wysokości, szkolenie, właściwy sprzęt zabezpieczający i organizacja pracy.

Sytuacja, w której pracownik administracji staje na balustradzie balkonu, żeby strącić sopel, jest w tym świetle nie tyle oszczędnością, co przeniesieniem całego ryzyka na spółdzielnię. Przy zleceniu firmie zewnętrznej ryzyko przechodzi na wykonawcę i jego polisę OC, o ile ta polisa faktycznie istnieje i obejmuje prace na wysokości.

Rusztowanie, podnośnik czy technika linowa?

Trzy metody dostępu, trzy różne profile opłacalności.

Rusztowanie

Naturalny wybór przy dużym remoncie: docieplenie, pełne malowanie elewacji, wymiana okładzin. Przy zadaniu punktowym jest natomiast najdroższą możliwą opcją, bo jego postawienie i rozebranie trwa dłużej niż praca, którą ma umożliwić. Dochodzą do tego formalności, zajęcie terenu i tygodnie zasłoniętych okien, co w budynku mieszkalnym generuje własną porcję skarg.

Podnośnik koszowy

Działa szybko przy budynkach z wygodnym dojazdem i utwardzonym terenem. Wokół typowego bloku problemem bywa jednak wszystko naraz: zastawiony parking, zieleń, chodniki, place zabaw, uzbrojenie podziemne oraz zwykły brak miejsca na wysięg. Do tego ograniczony zasięg przy wyższych budynkach.

Technika linowa

Alpinizm przemysłowy opiera się na zjeździe wzdłuż elewacji na dwóch niezależnych linach zakotwiczonych na dachu. Ekipa dojeżdża samochodem osobowym, nie zajmuje terenu wokół budynku i jest w stanie rozpocząć pracę tego samego dnia.

Przy zadaniach punktowych, rozproszonych po całym budynku i przy interwencjach pilnych ta metoda zwykle wygrywa czasem i kosztem. Wykonawcy specjalizujący się w pracach wysokościowych na budynkach wielorodzinnych, tacy jak łódzki Rope-Tech, w jednym wejściu potrafią połączyć kilka drobnych zleceń: przegląd obróbek, czyszczenie rynien, zbicie luźnego tynku i montaż zabezpieczeń przed ptakami.

Granica tej metody też istnieje. Przy pracach obejmujących całą powierzchnię elewacji i trwających tygodniami rusztowanie daje wyższą wydajność, a przy zadaniach wymagających ciężkiego sprzętu w rękach potrzebne jest stabilne stanowisko.

Jak wpiąć prace wysokościowe w plan gospodarczy?

Cztery praktyczne wskazówki dla zarządców.

1. Zbieraj zgłoszenia w pakiet. Pojedynczy dojazd ekipy jest zawsze najdroższym elementem drobnego zlecenia. Cztery zadania w jednym wejściu kosztują wyraźnie mniej niż cztery osobne wizyty.

2. Zaplanuj dwa okna w roku. Wiosną, po zimie, przegląd obróbek, tynków i dachu wraz z usunięciem skutków mrozu. Jesienią czyszczenie rynien i wpustów oraz sprawdzenie stanu dachu przed sezonem opadów. Trzecim, nieplanowanym oknem zawsze pozostaje interwencja po wichurze.

3. Ustal ścieżkę na zimę wcześniej. Numer telefonu do firmy, gotowy zakres i uzgodniony sposób zabezpieczenia terenu powinny być na biurku w listopadzie, a nie w noc po pierwszej odwilży, kiedy wszyscy wykonawcy w mieście mają komplet zleceń.

4. Dokumentuj wszystko. Zdjęcia przed i po, protokół odbioru, data. Przy roszczeniu mieszkańca albo sporze z ubezpieczycielem dokumentacja przechodzenia budynku przez kolejne przeglądy jest najmocniejszym dowodem dochowania należytej staranności, o której mówi ustawa.

O co zapytać, zanim podpiszesz zlecenie?

• Polisa OC. Numer, suma gwarancyjna i potwierdzenie, że obejmuje prace na wysokości. Dokument, nie deklaracja telefoniczna.

• Uprawnienia ekipy. Aktualne badania wysokościowe i szkolenia. Przy dostępie linowym międzynarodowym standardem branżowym są certyfikaty IRATA, wydawane w trzech poziomach, gdzie poziom trzeci obejmuje nadzór nad zespołem i procedury ratownicze.

• Zabezpieczenie terenu. Sposób wygrodzenia strefy pod pracami, informacja dla mieszkańców, ustalenie postępowania przy silnym wietrze. W budynku mieszkalnym pod pracami zawsze ktoś przechodzi.

• Zakres i granice odpowiedzialności. Co dokładnie wchodzi w cenę, co zostanie zgłoszone jako do naprawy w osobnym zleceniu i kto odpowiada za uprzątnięcie terenu po pracach.

• Forma odbioru. Protokół i zdjęcia, najlepiej w formie, którą da się od razu dołączyć do dokumentacji budynku.

Najczęstsze pytania

Kto odpowiada za usunięcie sopli z dachu bloku?

Właściciel lub zarządca obiektu. Zgodnie z art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego ma obowiązek zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu przy oddziaływaniu czynników zewnętrznych, a do tych zalicza się intensywne opady śniegu i oblodzenie.

Co grozi za zaniedbanie tego obowiązku?

Ustawa przewiduje grzywnę, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Osobno pozostaje odpowiedzialność cywilna wobec poszkodowanego, obejmująca koszty leczenia, zadośćuczynienie, a w cięższych przypadkach rentę.

Od jakiej wysokości praca jest pracą na wysokości?

Od 1,0 metra nad poziomem podłogi lub ziemi. Wyjątkiem jest powierzchnia osłonięta ze wszystkich stron ścianami lub balustradami o wysokości co najmniej 1,5 metra.

Czy prace na elewacji wymagają zgód?

Na terenie należącym do spółdzielni wystarczy wygrodzenie strefy i poinformowanie mieszkańców. Jeżeli strefa pod pracami obejmuje chodnik albo drogę publiczną, dochodzi uzgodnienie zajęcia pasa drogowego.

Kiedy technika linowa jest tańsza od rusztowania?

Przy zadaniach punktowych i rozproszonych po budynku oraz przy interwencjach pilnych. Rusztowanie odzyskuje przewagę tam, gdzie prace obejmują całą powierzchnię elewacji i trwają tygodniami.

Co powinno znaleźć się w protokole odbioru?

Zakres wykonanych prac, data, zdjęcia przed i po oraz informacja o usterkach zauważonych przy okazji. Taka dokumentacja jest dowodem dochowania należytej staranności, o której mówi ustawa.

Podsumowanie

Prace wysokościowe w budynku wielorodzinnym rzadko są dużym remontem. To zwykle seria drobiazgów, które z poziomu chodnika wyglądają na nieistotne, a w razie zdarzenia stają się pytaniem o to, czy zarządca dochował należytej staranności.

Dobra wiadomość jest taka, że większość z nich da się zaplanować. Dwa przeglądy w roku, pakietowanie drobnych zadań w jedno wejście ekipy, przygotowana wcześniej ścieżka na zimę i konsekwentna dokumentacja załatwiają problem taniej i spokojniej niż reagowanie po fakcie. Reszta to wybór wykonawcy, który ma polisę, uprawnienia i potrafi wejść tam, gdzie drabina się kończy.