Wielu Polaków mieszka dziś w blokach, które powstały jeszcze za czasów PRL-u. Lwia część z tych budynków powstała w ramach Spółdzielni Mieszkaniowej. Ale czy zastanawialiście się kiedyś skąd ta instytucja się wzięła? Albo czym się różni od wspólnoty mieszkaniowej? Albo ile jest SM w Polsce? Na to ostatnie pytanie już udzielamy odpowiedzi. Według niektórych danych w Polsce jest ponad 3580 Spółdzielni Mieszkaniowych, z czego najwięcej w woj. Mazowieckim – 837, a w samej Warszawie jest ich 536. Na pozostałe pytania zapraszamy do lektury artykułu.
Historia spółdzielni mieszkaniowych w Polsce
Swe zaczątki polskie spółdzielnie mieszkaniowe miały w latach 90-tych XIX wieku, a pierwszym w całym kraju podmiot tego typu został utworzony w Poznaniu. Choć według niektórych źródeł pierwszą tego typu organizacją była spółdzielnia Beamten – Wohnungsverein (Bydgoszcz, 1890 rok). W ślad za nimi ruszyły i inne, m.in. Kraków, Leszno czy Inowrocław.
W dwudziestoleciu międzywojennym istniały dwa rodzaje spółdzielni – lokatorskie oraz własnościowe, różniące się między sobą formą własności lokali i ich rozmiarem.
Pierwsza ustawa próbująca regulować te podmioty powstała w 1920 roku i wiele z ówczesnych zapisów znalazło się także w obecnie obowiązującym tekście.
W okresie powojennym znacząco spadła ilość spółdzielni, gdyż nie udało im się utrzymać. Nie miały one bowiem prawa zaciągać kredytów, nie wolno im było zarządzać mieszkaniami spółdzielczymi ani korzystać z niższych cen hurtowych.
Dopiero w 1956 r. powstały takie podmioty jak Bank Spółdzielczy, Spółdzielczy Fundusz Budowlany oraz Społeczne Przedsiębiorstwo Budowlane i zupełnie zmieniła się polityka państwa w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych. Uregulowano wiele zagadnień, które pozwoliły na dynamiczny rozwój tych zrzeszeń mieszkańców.
Również mniejsze miasta posiadające centrum kultury i sportu jak np. Kościerzyna, posiadają swoje spółdzielnie.
Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Jest to podmiot, który działa na podstawie dwóch aktów prawnych – prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Są powoływane w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innego rodzaju potrzeb jej członków.
Zaspokajając potrzeby mieszkaniowe (poprzez dostarczanie lokali mieszkalnych i nie tylko) spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści finansowych, jednak z reguły prowadzą inną formę działalności, która pozwala im uzyskiwać przychody.
Spółdzielnie mają prawo do udzielania wsparcia członkom w zakresie budowania przez nich domów lub innego rodzaju budynków mieszkalnych. Ponadto, może także zarządzać budynkami niebędącymi jej własnością na podstawie umów zawartych z właścicielami.
Finansowanie spółdzielni
Choć spółdzielnia ma nie odnosić żadnych korzyści finansowych z tytułu swojej działalności, posiada majątek. Są nim budynki użytkowe oraz mieszkalne i powiązane z nimi grunty.
Podmiot ten może prowadzić działalność społeczno-oświatowo-kulturalną w swoich budynkach. Ten rodzaj działalności może przynosić jej pewne środki finansowe.
Choć zgodnie z prawem w przypadku spółdzielni nie można mówić o zysku, wiele z nich prowadzi konkurencyjną dla deweloperów działalność polegającą na budowaniu własnych bloków czy domów i ich sprzedaży. Jak podkreślają osoby związane ze środowiskiem, nie jest to czysty zysk, ale działania mające na celu zwiększenie środków remontowych czy obniżenie opłat związanych ze statutową działalnością spółdzielni.
Spółdzielnia mieszkaniowa – podstawy prawne
Tego typu podmioty działają na podstawie dwóch aktów prawnych: prawa spółdzielczego, czyli aktu prawnego z 16.09.1982 r. oraz ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity z 2013 r.).
Powyższe akty prawne określają prawa oraz obowiązki podmiotów zarządzających blokami.
Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa
Choć w teorii zarówno spółdzielnie, jak i wspólnoty powstają w tym samym celu, nie są tożsame. Bycie członkiem tych organizacji może nieść za sobą zupełnie odmienne prawa oraz obowiązki – warto zorientować się w tym temacie przed wprowadzeniem się do lokalu.
Aby zostać członkiem spółdzielni, nie wystarczy posiadać lokal czy zamieszkiwać go. W tym celu należy uiścić określoną opłatę, która nie może być mniejsza niż najniższa krajowa. Uczestnictwo w tej instytucji daje prawo głosu podczas posiedzeń. Głosy są sobie równe, jednak członkowie spółdzielni co do zasady nie mają wpływu między innymi na działania zarządu.
Wspólnoty mieszkaniowe są rozwiązaniem wymyślonych przez członków spółdzielni, którzy nie byli zadowoleni z ich działania. Najczęściej stanowi zrzeszenie mieszkańców jednego bloku lub ewentualnie niewielkiego osiedla. Podmiot ten nie ma osobowości prawnej ani nie jest podmiotem gospodarczym, a jej członkiem jest każdy posiadacz lokalu objętego wspólnotą. Dzieje się tak bez względu na uiszczenie opłaty wpisowej – w przeciwieństwie do spółdzielni. Wspólnota mieszkaniowa daje prawo głosu każdemu mieszkańcowi.
W przypadku spółdzielni, decyzje o remontach czy renowacjach są podejmowane przez zarząd i ewentualnie poddawane pod głosowanie jej członków – we wspólnotach decyzję podejmują wszyscy mieszkańcy i solidarnie partycypują w kosztach. Taka forma zarządzania środkami, oprócz niewątpliwych zalet, ma również wady: w przypadku braku zgody co do ewentualnych remontów, możliwe jest nawet ich zablokowanie do czasu osiągnięcia konsensusu.
