Organizowanie i kontrolowanie przebiegu budowy jest czasochłonne i wymaga sporej wiedzy. Prawo dopuszcza jednak możliwość reprezentowania inwestora bezpośredniego przez tzw. project managera, czyli inwestora zastępczego. Kim on jest, jakie ma uprawnienia i kiedy warto go zatrudnić?

Kim jest inwestor zastępczy?

Inwestor zastępczy, niekiedy nazywany projekt managerem jest osobą fizyczną lub firmą, która zastępuje inwestora bezpośredniego. Do jego działań należy podejmowanie czynności, które ma obowiązek wykonać inwestor w czasie budowy. Jest to doskonałe rozwiązanie dla osób czy firm, które nie mają czasu i nie chcą się bezpośrednio zajmować budową. Co ważne, inwestorowi zastępczemu można zlecić tylko część czynności, np. reprezentowanie inwestora tylko na budowie.

Ponieważ nie ma bezpośrednich przepisów regulujących uprawnienia i obowiązki inwestora zastępczego, bardzo istotna jest umowa o zastępstwo inwestycyjne. Należy w niej dokładnie wyszczególnić, jakie czynności zostają powierzone inwestorowi zastępczemu.

Należy też pamiętać, że inwestor zastępczy nie jest wykonawcą robót budowlanych. On jedynie organizuje i koordynuje proces budowy. Istnieje oczywiście możliwość połączenia tych funkcji, ale w tym celu niezbędne są dwie umowy – jedna o zastępstwo inwestorskie, a druga o roboty budowlane.

Rola, uprawnienia i obowiązki inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy działa na zlecenie inwestora bezpośredniego i w jego imieniu. Jego rolą jest reprezentowanie inwestora zarówno wobec władz administracyjnych, jak i osób trzecich. Jest też współuczestnikiem całego procesu budowy lub etapu, na który podpisał umowę. Do jego zadań należy organizacja procesu inwestycyjnego, przy uwzględnieniu obowiązujących zasad bezpieczeństwa i higieny pracy.

Najkorzystniej jest zatrudnić inwestora zastępczego od początku inwestycji. Pomaga on zarówno na etapie projektowania, jak i zdobywania pozwolenia na budowę. Następnie organizuje i kontroluje proces budowy, łącznie z zawiadomieniem stosownych organów o rozpoczęciu budowy.

Po zakończeniu budowy do jego zadań należy odbiór końcowy inwestycji, skompletowanie wymaganych decyzji administracyjnych, uzgodnień i innych dokumentów oraz końcowe rozliczenie inwestycji.

Inwestor zastępczy musi zawsze mieć zgodę inwestora bezpośredniego na zmianę zakresu swoich czynności, a także na zmiany w procesie inwestycji. Do uprawnień inwestora zastępczego należy również możliwość ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a także zobowiązanie projektanta, żeby sprawował nadzór autorski.

Czego inwestor zastępczy nie może?

Inwestora zastępczego przez cały czas wykonywania obowiązków obowiązują zapisy, które są zawarte w umowie o zastępstwo inwestycyjne. Ale oprócz tego ma jeszcze inne ograniczenia.

Przede wszystkim nie powinien robić wydatków bezużytecznych. Nie powinien też przekraczać wysokości nakładów pieniężnych, które zostały ustalone w dokumentacji. Na każde takie działanie inwestor musi uzyskać zgodę od inwestora bezpośredniego. Jeśli nie wypełni tego wymogu, to wtedy inwestorowi zastępczemu można zarzuć brak należytej staranności działania. A to jest przesłanką do uznania, że nie wykonał należycie swojego zadania. Inwestor bezpośredni może żądać odszkodowania, które pokryje wyrządzoną szkodę, którą jest kwota bezużytecznie wydana.

Niedopuszczalne jest także wykorzystanie przez inwestora zastępczego do własnych celów powierzonych mu środków. W takim przypadku inwestor bezpośredni może domagać się zapłaty odsetek ustawowych od tych kwot.

Kiedy warto zatrudnić inwestora zastępczego

Prawo budowlane wyraźnie wskazuje, że to inwestor bezpośredni jest odpowiedzialny nie tylko za projekt, ale i cały przebieg prac budowlanych. Wymaga to sporej wiedzy i doświadczenia, których najczęściej inwestor nie ma, szczególnie przy budowie domów jednorodzinnych. Nadzorowanie budowy zabiera też dużo czasu.

Zatrudnienie inwestora zastępczego pozwala uniknąć tych problemów, a prowadzenie inwestycji staje się o wiele prostsze. To inwestor zastępczy załatwi wszelkie formalności i będzie kontrolować przebieg budowy. Dlatego warto pomyśleć o takiej możliwości, gdy inwestor bezpośredni nie ma wiedzy ani czasu na ciągłe zajmowanie się inwestycją.

Należy jednak pamiętać, że to inwestor zlecający jest odpowiedzialny za działania swojego zastępcy w postaci inwestora zastępczego. Dlatego wybór inwestora zastępczego powinien być przemyślany, a umowa musi precyzować jego obowiązki.

Warto sprawdzić wiarygodność przyszłego inwestora zastępczego, jego doświadczenie i zrealizowane przez niego projekty.